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        跌落神坛的香港楼市:卖房要“招标”,买房可先住后付

        2018-11-17 17:58:50 每日经济新闻微信号

        网亿28 www.rediffer.com   跌落神坛的香港楼市:卖房要“招标”,买房可“先住后付”

          图片来源:每经记者 刘玲 摄

          “我已经三个月没有开新单了?!痹诰帕馍尘卓率康榈赖腝房网九龙站旗舰店里,一施姓高级客户经理告诉镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)记者,最近这几个月市场确实冷淡了不少,造成无单可做的直接原因之一,是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主,在政府一系列调控政策的影响下,不断下调着预期价格。

          根据仲量联行最新住宅市场展望指出,香港住宅市场正进入调整期,2019年底前住宅均价将下跌15%。如果贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑,住宅均价跌幅或将高达25%。

          此外,豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端,让整个楼市变得人心惶惶,长年霸屏全球房价榜首的香港,正面临着从神坛跌落的风险。

          镁刻地产记者通过走访香港中介人员和楼盘发现,市场情绪悲观明显,甚至有业主直接降价200万港币的房屋单位也无人问津。

          市场不景气之下,开发商也各出奇招,采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜,甚至出现了“先住后付”的奇特景象。

          为卖房,开发商奇招尽出

          作为楼市晴雨表的二手楼盘成交,在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。

          “我有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售,之前价格是2400多万港币,现在已经调下了200万还在这里挂着?!鄙鲜鍪┬罩薪楸硎?,客户是从事金融方面的工作,对目前的加息以及大环境看跌,所以急于出手。

          

          每经记者 袁恩泽 摄

          此外,记者还了解到,自9月份起,新界区有6个主打中小型单位的新盘开售,但随着楼市气氛转差,过往热卖的楼盘亦销售惨淡。

          根据仲量联行报告,香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%,不过,经济前景不明朗已令中小型住宅价格在连升27个月后于过去2个月下跌1.4%。过去3个月,由于市场交易状况不佳,每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套,远低于过往长期每月8500套的平均水平。

          面对楼市冷风直吹,一向企硬的地产商近期亦面对现实,不断挽回销情。

          在广东道369号一家名为“香港置业”的中介门店,其房产代理告诉记者,如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格,而每次加推时亦不作加价安排,明显对市况评估较以前保守得多。

          “近期接连有新盘将全数单位招标,最初为亿京大埔海日湾I,10月时推出138个单位招标,而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署,第二轮134个单位全部招标?!?/p>

          对此,业内人士分析,以招标方式卖楼的好处是卖方无需将底价公开,地产商会有更大主导权,即使减价出售亦对项目冲击较小,倘若销售不佳也不必向市场公开数据,可谓一举数得。

          

          每经记者 袁恩泽 摄

          还有开发商采用了“先住后付”的方式以吸引购房者。记者走访位于香港东部的将军澳及康城时发现,现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款,先住后付,其中10%楼价为“占用费”,若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。

          值得一提的是,自今年6月香港一手房空置税公布后,地产商除非愿意交税,否则再无法“坐货喊价”?!懊娑哉庋穆袈セ肪?,地产商急于清货亦可以理解?!币的谌耸扛嫠呒钦?,未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划,加快去货速度。

          全球最大泡沫与达摩克里斯之剑

          根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球城市房地产泡沫榜首(暗示其面临巨大的房地产泡沫风险),排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

          瑞银报告同时显示,自2012年以来,香港房价持续以每年10%的速度增长,市场长期处于供不应求的状态,而监管部门调控房价的措施效果并不明显。随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。

          

          图片来源:每经记者 刘玲 摄

          “现在香港楼市确实有泡沫爆破的潜在征兆,而且比较明显?!毙莶呗怨芾砑帕洗词既嘶屏⒊迦衔?,高铁站的开通运营带来了大量的人流,这对周边的环境造成了一定的影响,但这也可能导致周边豪宅因为人流繁杂价格下降。

          此外,港币汇率的持续走低,导致美元与港币的利差不断加大,从而引发部分人的套利行为?!跋胩紫值娜嗽嚼丛蕉?,大家都把手中的港币换成美元,这导致资产外流,在看空香港市场的基础上又加剧了港币贬值?!被屏⒊灞硎?。

          不过就目前来看,香港楼价只是出现了松动,并没有大幅度下跌,但已经出现了投资客割肉离场案例。数据还显示,未来香港美联地产和中原地产在下降周期将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。

          而股市动荡带来的财富蒸发,亦在一定程度上加剧了楼市的惨淡?!耙虼讼愀劢鸸芫置媪僖桓隽侥训难≡?。如果不跟随美元大幅度加息,港币会保不住,而汇率是房地产的基础,因为如果港币跌一半的房子换成美元还是不值钱?!痹诨屏⒊蹇蠢?,香港正处于楼市下跌和即将崩塌的边缘,但还没有迎来真正崩溃的那天,而达摩克里斯之剑却已悬在楼市的上空。

          记者 |袁恩泽

        (编辑:李鹏飞)
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